Cuando se inicia un nuevo negocio, la elección y arrendamiento del local comercial son pasos cruciales que los emprendedores deben abordar con precaución y conocimiento para evitar desacuerdos y proteger a las partes.
El Código de Comercio establece las normas que rigen los contratos establecidos entre negociantes, empresarios y arrendatarios. El problema es que esta norma fue creada en 1971, en un contexto diferente del actual.
Por esto, Andrés Montoya y Carolina Posada, socios del bufete de abogados Posse Herrera, junto con Santiago Piedrahita abren la discusión acerca de si esta norma sigue siendo eficiente para los negocios en la actualidad. ¿Estamos hoy en condiciones de hablar de normas imperativas del derecho de renovación?, ¿acaso no se puede pactar nada diferente en el contrato de renovación?
A continuación, explicaremos más acerca de este marco legal alrededor de los contratos de arrendamiento, buscando aclarar ciertos aspectos importantes para emprendedores que buscan conocer más al respecto.
Contrato de arrendamiento
A menudo, la ubicación del establecimiento es considerada primordial, pero se pasa por alto la importancia de entender los aspectos legales clave al arrendar un espacio para fines comerciales en cualquier parte de Colombia.
El punto de partida para esta travesía empresarial es el contrato de arrendamiento de local comercial, un documento escrito que establecerá los términos y condiciones del acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.
Este contrato abordará aspectos fundamentales como el objeto, régimen de propiedad horizontal, canon de arrendamiento, vigencia, entrega del inmueble, reparaciones, servicios públicos, destinación, restitución, renuncia, incumplimiento, entre otros.
Verificación previa: Normas urbanas y uso del inmueble
Es de suma importancia que el arrendatario verifique que el uso del inmueble esté en línea con los propósitos de su negocio y cumpla con las normas urbanas. Asegurarse de que el establecimiento cumple con los requisitos legales antes de arrendarlo es esencial para evitar problemas futuros.
Una vez confirmado que el local es adecuado, la atención se centra en los términos del contrato, especialmente en el precio y el plazo. Estos dos factores son cruciales para la acreditación del espacio, ya que la ley otorga protección al empresario en función del tiempo que ha ocupado el local.
Derecho de renovación: Protección y consideraciones específicas
Uno de los aspectos destacados en los contratos de arrendamiento comercial es el derecho de renovación establecido en el artículo 518 del Código de Comercio. Este derecho se concede al empresario que ha ocupado el inmueble por más de dos años consecutivos con un mismo establecimiento comercial. La renovación automática está sujeta a ciertas condiciones, y es crucial especificar claramente los tiempos de arriendo y las condiciones del lugar en el contrato inicial.
Es necesario señalar que, aunque la ley brinda este derecho, existen situaciones en las que la renovación puede ser declinada, como en casos de incumplimiento contractual o si el propietario requiere el inmueble para fines distintos. Como todo, las normas se deben interpretar de acuerdo a las situaciones específicas de cada caso, de manera que se obtenga el mayor beneficio para las partes involucradas.
Deberes del propietario: Preferencia en caso de reparaciones o reconstrucciones
El artículo 521 del Código de Comercio establece que si un local comercial va a ser reparado, reconstruido o forma parte de una nueva edificación, el arrendatario tiene el derecho de preferencia en igualdad de circunstancias.
El propietario debe informar al arrendatario con al menos 60 días de anticipación sobre la fecha de entrega del local, y el arrendatario debe notificar su salida con al menos 30 días de antelación, indicando si ejerce o no el derecho de preferencia.
En caso de que el propietario no cumpla con darle al local el destino indicado o no inicie las obras dentro de los tres meses posteriores a la entrega, deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados, según la evaluación de los peritos.
En conclusión, las normas en materia de arrendamientos comerciales pueden variar entre municipios y ciudades, además de que se deben entender e interpretar de acuerdo a la situación específica de cada caso.
Si bien es común que los propietarios permitan adaptaciones en los establecimientos, el riesgo comercial recae en el arrendatario, ya que estas mejoras no suelen ser reconocidas por el arrendador.
Es esencial que los emprendedores que están por entrar al mundo de los arrendamientos comerciales comprendan los aspectos legales, los derechos y deberes tanto del arrendatario como del arrendador antes de firmar un contrato de arrendamiento comercial.
La autenticación notarial del contrato y la comprensión detallada de los términos son pasos esenciales. Para esto, consultar con un bufete de abogados especializados en asuntos de locales comerciales puede proporcionar orientación y asegurar que el proceso de arrendamiento se lleve a cabo de manera legal y sin complicaciones.
La mejor firma de abogados en Colombia
Posse Herrera Ruiz es un bufete de abogados con enfoque multidisciplinario y sistémico en constante búsqueda de soluciones integrales y beneficiosas para nuestros clientes.
Podemos brindar asesoría legal en aspectos de derecho laboral en Colombia incluyendo asuntos relacionados con la contratación de empleados, leyes y reglamentos laborales y de seguridad social, debidas diligencias laborales, atención de procesos judiciales y audiencias administrativas sobre asuntos laborales, esquemas de compensación, manejo de expatriados y asistencia con el trámite de permisos de trabajo, residencia y otros temas migratorios.
Si deseas recibir ayuda en cualquier gestión legal, puedes contactar alguna de nuestras líneas telefónicas en Bogotá +57 601 325 7300, Medellín +57 604 448 8435 y Barranquilla +57 605 311 2140. Asesoramos transacciones nacionales e internacionales desde Colombia.
