El uso y aprovechamiento de las zonas comunes en zonas residenciales pueden ser una fuente de ingresos, sin embargo, también trae consigo nuevas responsabilidades fiscales. Abogados expertos de Posse Herrera Ruiz analizan los retos legales, tributarios y administrativos que encaran las copropiedades frente a la DIAN.
En los últimos meses, el debate sobre las obligaciones tributarias de las propiedades horizontales ha tomado especial relevancia gracias a recientes interpretaciones de la DIAN y una sentencia del Consejo de Estado. En el más reciente episodio del podcast de la firma Posse Herrera Ruiz, Sofía Toro y Juan Sebastián Molano, abogados expertos en derecho inmobiliario y tributario, desglosaron varios interrogantes respecto a este tema. ¿Cómo y de qué manera se hace presente el pago del IVA? ¿Qué sanciones se pueden aplicar? ¿Quiénes son responsables?, fueron algunos de los temas que se trataron en esta conversación.
Las propiedades horizontales, específicamente las residenciales, cuentan con espacios comunes cuya explotación puede derivar en beneficios económicos: parqueaderos alquilados, terrazas para antenas, salones sociales en arriendo, entre otros. Según explicó Sofía Toro, la Ley 675 de 2001 da vía libre a la explotación de estos bienes siempre y cuando esté autorizada por el reglamento de propiedad horizontal y no afecte la funcionalidad o estructura del edificio.
No obstante, la clave está en el cobro de contraprestaciones. Cuando una propiedad horizontal realiza cobros a residentes o terceros por el uso de un área común, dicho pago estaría gravado con IVA: “Siempre que la propiedad horizontal esté, de alguna manera, cobrando algún tipo de contraprestación, o recibiendo algún pago para permitir a los copropietarios o a terceros hacer uso de las zonas comunes, ese cobro debería llevar IVA”, explicó Juan Sebastián Molano. Esta posición, respaldada por el Consejo de Estado y la DIAN, debería revisarse con cuidado en tanto muchas propiedades horizontales podrían estar omitiendo responsabilidades fiscales sin saberlo.
Así, la necesidad de tener presente estos riesgos y corregirlos, trae consigo cargas operativas importante. Para el efecto, será preciso realizar la inscripción en el RUT junto con las respectivas obligaciones de IVA y facturación, la presentación de declaraciones periódicas de IVA, facturación electrónica entre otros requerimientos; cargas operativas en las que regularmente no se ha prestado la atención requerida. Molano Advirtió, además, que los administradores que no cobren el IVA, o cobrándolo no lo reporten pueden incurrir en el delito de omisión de agente retenedor.
Vale la pena mencionar que su responsabilidad también puede extenderse a más ámbitos como lo menciona Sofía Toro: “Podría recaer esta responsabilidad en cabeza del administrador y se activarían entonces una serie de mecanismos de resarcimiento, inclusive responsabilidad civil extracontractual”.
Otro punto importante que se mencionó en el episodio fue la desafectación de zonas comunes, es decir, el proceso mediante el cual un área común se transforma en unidad privada. Para ello se requiere la aprobación de la asamblea con al menos el 70 % del coeficiente de copropiedad, siendo su efecto inmediato el nacimiento de nuevas obligaciones tributarias como el impuesto predial.
En un contexto donde la administración se realiza por residentes sin formación especializada o por empresas tercerizadas, las complejidad de estas obligaciones puede tomar por sorpresa a las copropiedades. De ahí que estamos en un momento donde para sortear los desafíos que trae estar al frente del manejo de una propiedad horizontal, se requerirán habilidades enmarcadas en la profesionalización y en la formalización de las labores relacionadas a este tema.
Desde Posse Herrera Ruiz, el llamado es claro: las propiedades horizontales no solo deben generar ingresos para aliviar la carga económica de sus residentes, sino hacerlo dentro del marco legal. Ignorar estas exigencias puede resultar costoso, no solo para la persona jurídica que representa la propiedad horizontal, sino también para cada uno de sus copropietarios.
