Las licencias urbanísticas son un tema clave dentro del derecho público urbano. Para empezar a entender este tema más a fondo nos servirá guiarnos de una pregunta clave:
- ¿Qué obligaciones estoy sujeto entregarle a la ciudad en cambio de los beneficios urbanísticos que se consolidan en una licencia de construcción?
En Colombia y especialmente en grandes urbes como Bogotá las licencias urbanísticas son las que permiten la adquisición de derechos de desarrollo y construcción bajo el correcto cumplimiento de las normas técnicas y de regulación urbanística, garantizando que cada proyecto se ajuste a las condiciones específicas de cada área.
En el episodio 92 del Podcast PHR, Andrés Montoya nuestro Socio del área de Derecho Inmobiliario, Urbanismo y Agroindustria, platicó con Héctor Otálora, asociado del área Inmobiliario, Urbanismo y Agroindustria, y con la arquitecta urbanista Andrea Henao para analizar los fundamentos normativos de las prórrogas a estas licencias urbanísticas, en específico el decreto 074 del 2025.
¿Por qué es importante discutir las prórrogas en estas licencias?
Es importante entender los plazos, términos de construcción, etc. Porque las normativas van cambiando con el paso del tiempo y los desarrolladores urbanos necesitan mantenerse al tanto de estos cambios para no violar o faltar a las condiciones de la edificación, como pueden ser: usos del suelo, índices de construcción, intensidades normativas, etc.
Si se deja vencer una licencia de construcción, las normas que dieron base a estas condiciones de la edificación pueden haber cambiado y si no se consolidaron, se necesitará generar una nueva licencia con nuevas condiciones.
Con esto es mucho más difícil que los proyectos se consoliden adecuadamente y se culminen en los plazos legales estipulados. Esto es crucial porque no se pueden realizar actividades edificatorias si no se cuenta con una licencia vigente.
¿Cuál es la relevancia del Decreto 074 dentro de esta conversación?
Bueno, pues este decreto permite la posibilidad de una segunda prórroga brindándole la posibilidad a los proyectos inmobiliarios de mejorar su dinamismo financiero y de inversión, sin incumplir con las normativas de las licencias vigentes.
Pero esta segunda prórroga, a diferencia de la primera en la que solo se debe verificar que ya se inició la obra, se debe tener un avance del 50% de la estructura portante ya construida. Con este avance se dan unos nuevos términos que otorgan otros 36 meses de validación más una prórroga de 12 meses, con la opción de una prórroga adicional.
¿Cuándo es necesario solicitar una prórroga?
Los proyectos urbanísticos se pueden retrasar por varios motivos, entre ellos, que se intente desarrollar urbanismos de gran envergadura donde hay otras entidades involucradas que igual deben cumplir con un proceso de aprobación de obligaciones urbanísticas.
Existen dos momentos principales en los que puede requerir una prórroga:
- Antes de iniciar la obra: Si la licencia tiene un plazo para el comienzo de la construcción y este no se ha cumplido por razones justificadas, se puede solicitar una extensión del tiempo de inicio.
- Durante la ejecución de la obra: Si la construcción está en proceso, pero no se alcanzará a finalizar dentro del periodo de la licencia, es posible pedir una prórroga para su terminación.
Es fundamental que la solicitud se haga con anticipación, ya que una vez vencida la licencia, el proyecto podría quedar en una situación irregular.
Requisitos para obtener una prórroga
Cada municipio o entidad reguladora establece sus propios requisitos para conceder prórrogas en licencias urbanísticas, pero en general, pueden incluir:
- Solicitud formal dirigida a la autoridad correspondiente.
- Motivación de la prórroga, explicando las razones del retraso.
- Documentación técnica y administrativa, como planos actualizados, cronograma de obra, permisos adicionales si aplican, entre otros.
- Pago de tasas o derechos administrativos que pueden variar según la normativa local.
- Cumplimiento de normativas vigentes, verificando que el proyecto sigue alineado con las regulaciones actuales.
Factores que pueden influir en la aprobación de una prórroga
También se discutió que, si bien las prórrogas son un derecho para los titulares de licencias urbanísticas, no siempre son aprobadas automáticamente. Existen algunos factores que pueden influir en su aceptación:
- Tiempo transcurrido desde la emisión de la licencia: Algunas entidades pueden imponer límites para solicitar extensiones.
- Avance del proyecto: Solo se pueden obtener segundas prórrogas para licencias que se encuentren en la fase final de la primera prórroga.
- Impacto del proyecto en la comunidad: Si la obra genera problemas de seguridad, movilidad o convivencia, podría haber restricciones para su continuidad.
- Cambios en la normativa urbana: Si durante el plazo original de la licencia se han modificado leyes o regulaciones, la prórroga podría estar sujeta a nuevos requisitos.
- Historial del constructor o promotor: En algunos casos, la autoridad podría revisar el cumplimiento de normativas en proyectos anteriores para evaluar la viabilidad de la extensión.
Consecuencias de no solicitar una prórroga
No gestionar una prórroga a tiempo puede traer consecuencias legales y económicas. Algunas de ellas son:
- Caducidad de la licencia: La construcción quedaría en un estado irregular y podría ser suspendida.
- Sanciones y multas: Las autoridades pueden imponer penalizaciones económicas.
- Demolición forzada: En casos extremos, una obra sin licencia vigente podría ser demolida.
- Dificultades para obtener nuevas licencias: Un historial de incumplimiento podría afectar futuras solicitudes.
Para finalizar, ¿quién interpreta la norma urbana?
Por último, se planteó la pregunta acerca de la interpretación de la norma urbana. Donde se explicó que quienes interpretan son las secretarías de planeación, pero los secretarios de planeación no pueden generar nuevas normas o modificar normas existentes. Ellos solo hacen una labor cuando hay una laguna interpretativa.
En el caso del decreto 074 es un tema del gobierno nacional, está expedido por el ministerio. Ni los municipios ni las curadurías ni las secretarías de planeación pueden interpretar algo diferente a lo que está escrito en el texto.
Si se quiere aclarar algo relacionado con el decreto, debería ser el mismo ministerio quién lo expida a través de un acto administrativo adicional.
El curador urbano también interpreta una norma, cuando otorga una licencia. Por eso se debe tener presente que estos temas siempre se tienen que discutir desde la perspectiva de la arquitectura y del derecho.
Si deseas conocer más acerca de estos temas de derecho público como el derecho urbano, inmobiliario, etc. No te pierdas nuestro siguiente episodio de Podcast PHR. Y si deseas conseguir asesoría legal de primer nivel, en Posse Herrera Ruiz somos un grupo de expertos dispuestos a ayudarte.
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