Las asambleas de copropietarios en Colombia dejaron de ser una simple reunión anual para aprobar estados financieros y elegir consejos de administración. En marzo de 2026, este proceso tomó un nuevo rumbo por cuenta de dos factores que están presionando las finanzas de la propiedad horizontal: el incremento del salario mínimo y los cambios en la jornada laboral. El resultado es un escenario de alta tensión para administradores y propietarios, especialmente cuando llega el momento de definir las cuotas de administración.
En el más reciente capítulo del podcast de Posse Herrera Ruiz, expertos de la firma analizan el impacto de estas decisiones sobre los edificios residenciales y advierten sobre los riesgos de adoptar soluciones improvisadas. La preocupación es comprensible: para muchas copropiedades, este año representa un punto de inflexión en la forma de presupuestar, contratar servicios y sostener la operación diaria.
El alza del salario mínimo cambió el panorama de las asambleas
El principal detonante ha sido el incremento del salario mínimo, que llegó al 23,7%, una cifra que los expertos califican como sorpresiva e inesperada para el mercado nacional. En propiedades horizontales donde una parte importante del presupuesto depende de servicios intensivos en mano de obra, el impacto es directo.
A esto se suma una reforma laboral que adelantó el inicio de la jornada nocturna a las 7 de la noche y estableció la reducción progresiva de la jornada a 42 horas semanales. Para edificios residenciales que necesitan vigilancia, aseo y mantenimiento de forma continua, estos cambios elevan los costos de operación y obligan a replantear presupuestos que, en muchos casos, ya habían sido calculados con supuestos distintos.
No sorprende, entonces, que muchos propietarios hayan reaccionado con preocupación ante la posibilidad de que sus cuotas de administración aumenten de forma importante.
Vigilancia, aseo y mantenimiento: los rubros más sensibles
La inquietud de los copropietarios tiene fundamento. En la mayoría de las unidades residenciales, los gastos más robustos corresponden a vigilancia, aseo y mantenimiento, áreas en las que buena parte del personal suele recibir el salario mínimo o tener condiciones laborales impactadas por la reforma.
Frente a este escenario han surgido propuestas que buscan aliviar el presupuesto, pero que pueden abrir riesgos mayores. Una de las más comentadas es reemplazar a vigilantes profesionales por figuras como la del conserje o el todero, con la idea de reducir los costos asociados a las empresas de seguridad especializada.
A primera vista, la medida puede parecer práctica. Sin embargo, desde el punto de vista legal y operativo, la diferencia entre conserjería y vigilancia es mucho más delicada de lo que muchos creen.
El riesgo de improvisar soluciones para bajar costos
Vicente Umaña, socio de Derecho Laboral en la firma, advierte que intentar ahorrar en este frente puede salir mucho más caro después. La razón es sencilla: cuando se asignan funciones de vigilancia a personas que no cuentan con el entrenamiento, las coberturas y los seguros exigidos por la ley, la responsabilidad frente a cualquier incidente puede recaer directamente sobre la copropiedad.
En otras palabras, un edificio que decide sustituir un esquema formal de seguridad por uno improvisado puede quedar expuesto a consecuencias civiles, laborales e incluso penales si ocurre un asalto, un accidente o una falla en el servicio.
Ese tipo de decisiones, que a veces se plantean en medio de la presión presupuestal, deberían ser evaluadas con criterios técnicos y no solo desde la urgencia de reducir gastos.
Cuotas de administración: qué puede decidir la Asamblea General
Laura Botina, del equipo inmobiliario, recuerda además que la ley no establece un límite máximo para el incremento de las cuotas de administración. Esa decisión queda en manos de la Asamblea General, lo que vuelve fundamental la participación de los propietarios en estas reuniones.
Esto significa que no existe una regla que obligue a ajustar el presupuesto únicamente conforme al IPC. En la práctica, la evolución real de los costos laborales y operativos termina marcando el valor de las cuotas. Por eso, cada copropiedad debe revisar sus números con realismo y entender que la discusión presupuestal ya no puede hacerse con fórmulas generales.
En muchos casos, la conversación gira hoy en torno a una pregunta concreta: automatizar accesos o asumir el costo de mantener seguridad humana especializada.
Subcontratación y administración técnica: la recomendación de los expertos
Sobre la gestión operativa, Umaña destaca un punto clave para evitar conflictos legales a largo plazo: el propósito de una copropiedad no es tener empleados ni operar como un negocio. Bajo esa lógica, la recomendación técnica es mantener esquemas de subcontratación con terceros especializados.
Aunque este modelo pueda parecer más costoso al inicio, ofrece ventajas importantes. Reduce la exposición a demandas laborales, permite exigir estándares profesionales y asegura continuidad del servicio. Si un trabajador se incapacita o falta, la empresa contratista debe proveer un reemplazo inmediato, evitando que la copropiedad quede desprotegida.
El reto de este año consiste en comprender que el bienestar común depende de una administración técnica, financiera y legalmente responsable. Según los expertos, el impacto real en las cuotas se está situando entre el 15% y el 18%, dependiendo del nivel de automatización de cada edificio. Todo indica que la asamblea de 2026 quedará marcada como el momento en que muchos propietarios entendieron que la seguridad y el mantenimiento de su hogar tienen un costo que no admite atajos improvisados.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué están subiendo las cuotas de administración en 2026?
Principalmente por el incremento del salario mínimo y por los cambios en la jornada laboral, que elevaron los costos de vigilancia, aseo y mantenimiento en muchas copropiedades.
¿Una copropiedad puede reemplazar vigilantes por conserjes para ahorrar dinero?
Puede intentarlo, pero hacerlo sin cumplir los requisitos legales y operativos de la vigilancia formal puede generar responsabilidades graves para la copropiedad en caso de incidentes.
¿Existe un límite legal para aumentar las cuotas de administración?
No hay un tope máximo general fijado por la ley. La decisión corresponde a la Asamblea General, que debe evaluar los costos reales de operación y definir el presupuesto de la copropiedad.
