Las asambleas de copropietarios en Colombia dejaron de ser una reunión rutinaria para aprobar estados financieros, elegir consejos de administración y revisar asuntos operativos del edificio. En 2026, muchas propiedades horizontales enfrentan una discusión más compleja: cómo ajustar sus presupuestos ante el incremento del salario mínimo, los cambios en la jornada laboral y el aumento de los costos asociados a vigilancia, aseo y mantenimiento.
El mes de marzo de 2026 marcó un punto de inflexión para millones de colombianos que habitan en propiedades horizontales. Lo que antes podía resolverse con una revisión anual de gastos se transformó en un verdadero campo de debate presupuestal. El detonante principal fue el incremento del salario mínimo, que alcanzó el 23,7%, una cifra que expertos de Posse Herrera Ruiz calificaron como sorpresiva e inesperada para el mercado nacional.
En el más reciente capítulo del podcast de Posse Herrera Ruiz, la firma analizó los riesgos, ventajas y proyecciones que enfrentan los copropietarios, administradores y consejos de administración frente a este nuevo escenario. La discusión no es únicamente financiera. También involucra temas de derecho laboral en Colombia, responsabilidad civil, contratación de terceros, seguridad privada y toma de decisiones dentro de la Asamblea General.
El aumento del salario mínimo está presionando las cuotas de administración en propiedad horizontal
El incremento del salario mínimo tiene un impacto directo en las propiedades horizontales porque buena parte de sus gastos operativos depende de servicios intensivos en mano de obra. Vigilancia, aseo, mantenimiento, portería y servicios generales suelen representar algunos de los rubros más robustos dentro del presupuesto de un edificio o conjunto residencial.
Por esta razón, la preocupación de los copropietarios es comprensible. Muchos propietarios temen que sus cuotas de administración aumenten en la misma proporción que el salario mínimo o que los presupuestos aprobados previamente resulten insuficientes para cubrir la operación real del inmueble.
A esto se suma un elemento laboral adicional: la reducción progresiva de la jornada ordinaria a 42 horas semanales y el impacto de la jornada nocturna desde las 7 de la noche. Para un edificio residencial, donde la vigilancia y ciertos servicios deben operar de forma continua, estos cambios pueden aumentar costos por turnos, recargos, reemplazos y reorganización de personal.
El reto para las asambleas no está en negar el aumento de los costos, sino en entenderlo técnicamente. No todos los edificios tendrán el mismo impacto. El efecto dependerá del número de trabajadores o contratistas, el tipo de servicios tercerizados, el nivel de automatización, los horarios de operación, la existencia de zonas comunes especiales y las obligaciones contractuales vigentes.
Las soluciones improvisadas en vigilancia, aseo y mantenimiento pueden generar riesgos legales para la copropiedad
Ante la presión presupuestal, algunas propiedades horizontales han comenzado a evaluar alternativas para reducir costos. Una de las más sensibles consiste en reemplazar vigilantes profesionales por figuras como el “conserje”, “portero” o “todero”, con la idea de evitar los costos asociados a empresas de seguridad especializada.
A primera vista, la propuesta puede parecer práctica. Sin embargo, desde el punto de vista legal y operativo, puede abrir riesgos mayores para la copropiedad. La línea entre conserjería y vigilancia es casi invisible cuando la persona termina controlando accesos, supervisando visitantes, reaccionando ante incidentes, monitoreando zonas comunes o realizando funciones propias de seguridad.
Vicente Umaña, socio de derecho laboral en Colombia de Posse Herrera Ruiz, advierte con claridad sobre esta práctica: “Por ahorrarse unos pesos puede haber después consecuencias negativas”.
El riesgo no está solo en el ahorro aparente, sino en la responsabilidad que se traslada a la copropiedad. Si una persona sin entrenamiento, licencias, protocolos o coberturas adecuadas realiza funciones de vigilancia y ocurre un asalto, accidente o falla de seguridad, el edificio podría enfrentar reclamaciones civiles, laborales e incluso penales.
Además, una contratación mal estructurada puede derivar en demandas laborales, discusiones sobre subordinación, reclamaciones por prestaciones sociales, accidentes de trabajo o conflictos por funciones no pactadas. Por eso, cualquier decisión relacionada con personal debe evaluarse con criterios técnicos y legales, no solo desde la urgencia de reducir la cuota mensual.
La Asamblea General puede definir aumentos de cuotas según los costos reales de operación
Laura Botina, del equipo inmobiliario de Posse Herrera Ruiz, recuerda un punto importante: la ley no establece un límite máximo general para el incremento de las cuotas de administración. La decisión queda en manos de la Asamblea General, que debe aprobar el presupuesto con base en las necesidades reales de la copropiedad.
Esto significa que no existe una norma que obligue a ajustar el presupuesto únicamente según el IPC. En la práctica, la evolución de los costos laborales y operativos termina marcando la pauta. Si los servicios de vigilancia, aseo y mantenimiento suben por efecto del salario mínimo, la jornada laboral, los recargos o los contratos con terceros, la asamblea debe revisar esos valores de manera realista.
La participación de los propietarios se vuelve fundamental. Una baja asistencia puede dejar decisiones relevantes en manos de pocos asistentes, aunque sus efectos impactan a toda la comunidad. En un escenario de presión presupuestal, la Asamblea General debe decidir entre alternativas cómo mantener seguridad humana especializada, automatizar accesos, modificar contratos, ajustar horarios, revisar proveedores o rediseñar servicios comunes.
Ninguna de estas decisiones debería tomarse de forma emocional. Reducir costos puede ser válido, pero solo si no compromete la seguridad, la continuidad operativa ni el cumplimiento legal. Un presupuesto insuficiente puede terminar generando problemas mayores: deterioro del inmueble, interrupción de servicios, conflictos con proveedores, demandas laborales o pérdida de valor patrimonial.
La subcontratación con terceros especializados puede reducir riesgos laborales en copropiedades
Sobre la gestión operativa, Vicente Umaña destaca una idea clave para evitar conflictos legales a largo plazo: “El propósito de una copropiedad no es tener empleados, no es un negocio”.
Esta afirmación es relevante porque muchas propiedades horizontales no cuentan con la estructura administrativa, jurídica y operativa necesaria para manejar directamente relaciones laborales complejas. Contratar personal propio puede parecer más económico en el corto plazo, pero también implica responsabilidades sobre nómina, seguridad social, prestaciones, incapacidades, reemplazos, riesgos laborales, terminaciones contractuales y eventuales reclamaciones.
La recomendación técnica es mantener esquemas de subcontratación con terceros especializados, especialmente en áreas sensibles como vigilancia, aseo y mantenimiento. Aunque inicialmente este modelo pueda parecer más costoso, ofrece ventajas importantes para la copropiedad.
Primero, permite exigir estándares profesionales y cumplimiento normativo al proveedor. Segundo, reduce la exposición directa a demandas laborales. Tercero, garantiza continuidad del servicio: si el trabajador asignado se enferma o falta, la empresa contratista debe proveer un reemplazo inmediato. Cuarto, facilita una mejor gestión de riesgos mediante seguros, protocolos y supervisión especializada.
Esto no significa que cualquier contrato de tercerización sea suficiente. La copropiedad debe revisar cuidadosamente los contratos, obligaciones del proveedor, pólizas, alcance del servicio, certificaciones, responsabilidades y mecanismos de supervisión. La subcontratación ayuda a reducir riesgos cuando está bien estructurada; si se usa solo como una forma de ocultar relaciones laborales reales, puede generar nuevas contingencias.
Una asamblea técnicamente informada puede proteger el presupuesto y la seguridad de la copropiedad
El reto de las asambleas de 2026 consiste en comprender que el bienestar común depende de una administración técnica, financiera y legalmente responsable. El aumento de las cuotas puede resultar incómodo para los propietarios, pero las soluciones improvisadas pueden ser mucho más costosas.
Según el análisis comentado en el podcast de Posse Herrera Ruiz, el impacto real del incremento en las cuotas se está situando entre el 15% y el 18%, dependiendo del nivel de automatización de cada edificio. Esta cifra puede variar según las condiciones de cada copropiedad, pero confirma que la discusión debe hacerse con información clara y no con expectativas irreales.
La asamblea de 2026 podría pasar a la historia como el momento en que muchos propietarios entendieron que la seguridad, el mantenimiento y la administración de su hogar tienen un costo que no admite atajos improvisados.
Si su copropiedad, empresa administradora o consejo de administración necesita revisar contratos laborales, esquemas de tercerización, riesgos de vigilancia, cuotas de administración o decisiones de asamblea, contacte al equipo de Posse Herrera Ruiz. Una firma de abogados con experiencia en derecho laboral en Colombia, inmobiliario y gestión de riesgos puede ayudarle a tomar decisiones más seguras y sostenibles.
Preguntas frecuentes sobre cuotas de administración, salario mínimo y propiedad horizontal en Colombia
¿Por qué pueden subir las cuotas de administración en 2026?
Las cuotas de administración pueden subir por el incremento del salario mínimo, los cambios en la jornada laboral y el aumento de costos en servicios como vigilancia, aseo y mantenimiento. Cada copropiedad debe revisar su presupuesto según sus contratos, necesidades operativas y nivel de automatización.
¿Una copropiedad puede reemplazar vigilantes por conserjes para ahorrar costos?
Puede evaluar cambios en su modelo operativo, pero reemplazar vigilancia profesional por conserjería sin revisar funciones, entrenamiento, seguros y responsabilidades puede generar riesgos legales importantes. Si el conserje realiza funciones propias de vigilancia sin respaldo adecuado, la copropiedad podría asumir consecuencias civiles, laborales o penales ante un incidente.
¿Existe un límite legal para aumentar las cuotas de administración?
No existe un tope máximo general fijado por la ley para el incremento de las cuotas de administración. La decisión corresponde a la Asamblea General, que debe aprobar el presupuesto con base en los costos reales de operación, las necesidades del edificio y las obligaciones contractuales de la copropiedad.
