La renta exenta en proyectos VIS y VIP puede comprender la utilidad asociada a determinados parqueaderos con matrícula independiente cuando están vinculados jurídica, económica y funcionalmente a la vivienda y su valor integra el valor consolidado. Una subdivisión tampoco elimina automáticamente el beneficio, siempre que se preserve la destinación, estructura fiduciaria y separación de las operaciones exigidas por la regulación.
¿Cómo funciona la renta exenta en la primera enajenación de viviendas VIS y VIP?
El artículo 235-2 del Estatuto Tributario contempla, entre las rentas exentas asociadas a vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP), la utilidad obtenida en su primera enajenación. Su aplicación depende del cumplimiento de condiciones legales y reglamentarias relacionadas con la naturaleza del proyecto, la destinación de los inmuebles y la estructura utilizada para desarrollarlo.
El patrimonio autónomo y los requisitos del proyecto
Entre los requisitos se encuentran que la licencia identifique el proyecto como VIS/VIP, que los predios sean aportados a un patrimonio autónomo con objeto exclusivo de desarrollarlo, que la totalidad del proyecto se ejecute mediante esa estructura y que la fiducia mercantil no exceda diez años. Estas condiciones hacen relevante coordinar desde el comienzo los aspectos tributarios, fiduciarios e inmobiliarios.
¿Puede un parqueadero con matrícula independiente quedar cubierto por la renta exenta?
Sí. El Concepto DIAN 009071 de 2026 precisó que la matrícula inmobiliaria independiente no excluye por sí misma al parqueadero. La utilidad correspondiente puede analizarse dentro de la renta exenta cuando el bien se encuentra vinculado a la unidad VIS/VIP, cumple una función complementaria o conexa y no se comercializa como un inmueble autónomo.
Vinculación con la vivienda y valor consolidado
La relación debe existir desde una perspectiva jurídica, económica y funcional. Además, el valor del parqueadero debe incorporarse al valor consolidado de la vivienda. Al sumar este y otros bienes complementarios, el precio final debe mantenerse dentro de los topes legales aplicables a la respectiva unidad VIS/VIP.
¿Cuándo queda el parqueadero por fuera de la exención?
El tratamiento cambia cuando el parqueadero se vende como inmueble autónomo, queda desvinculado de la unidad habitacional o su valor no hace parte del valor consolidado. En estos casos, la DIAN considera que no puede entenderse comprendido dentro de la renta exenta correspondiente a la primera enajenación de la vivienda VIS/VIP.
¿Una subdivisión del predio afecta la renta exenta del proyecto VIS/VIP?
La sola subdivisión de un predio de mayor extensión aportado al patrimonio autónomo no implica incumplir los requisitos de la exención. Puede obedecer a razones urbanísticas, registrales o técnicas. El área destinada efectivamente al proyecto debe quedar plenamente identificada y todo el desarrollo VIS/VIP debe continuar ejecutándose a través del patrimonio autónomo.
El tratamiento del lote que queda fuera del proyecto es determinante
Si uno de los lotes resultantes deja de destinarse al proyecto VIS/VIP, su tratamiento requiere especial atención. Cuando permanece dentro del patrimonio autónomo de objeto exclusivo para ser vendido por este, la operación puede comprometer ese requisito, pues la enajenación podría considerarse ajena a la finalidad fiduciaria exigida por la regulación.
Separación contable, tributaria y fiduciaria después de la subdivisión
Los ingresos, costos, utilidades y demás operaciones vinculadas al lote que no forme parte del proyecto deben mantenerse separados de la actividad fiduciaria VIS/VIP. La utilidad generada por su eventual venta tampoco puede confundirse con la utilidad exenta obtenida en la primera enajenación de las viviendas del proyecto. La trazabilidad contable y contractual resulta esencial para demostrar esta separación.
¿Qué documentación debe respaldar la renta exenta?
La revisión debe comprender la licencia de construcción, los certificados de tradición cuando sean aplicables, el documento constitutivo del patrimonio autónomo y las certificaciones fiduciarias. También debe acreditarse que la totalidad del desarrollo se efectuó mediante el patrimonio autónomo, el plazo de la fiducia y el valor de las utilidades obtenidas por la enajenación de las viviendas VIS/VIP.
Due diligence tributario e inmobiliario antes de estructurar o modificar el proyecto
Una revisión preventiva permite analizar conjuntamente la licencia, títulos, estructura fiduciaria, destinación de los predios, contratos y modelo de comercialización. También ayuda a detectar operaciones que puedan alterar el objeto exclusivo del patrimonio autónomo, modificar el valor consolidado de las viviendas o dificultar la separación entre actividades beneficiadas y operaciones ajenas al proyecto.
¿Qué debería revisarse antes de subdividir o comercializar?
Antes de ejecutar cambios conviene validar su efecto registral y urbanístico, la estructura del patrimonio autónomo, los contratos de venta, la vinculación de los bienes complementarios y su tratamiento contable y tributario. Esta coordinación es especialmente relevante para desarrolladores, constructoras, fiduciarias, fondos e inversionistas que buscan conservar una estructura coherente durante toda la ejecución y comercialización.
Antes de subdividir predios, modificar una estructura fiduciaria o comercializar bienes complementarios de un proyecto VIS/VIP, es recomendable evaluar conjuntamente sus implicaciones. Los equipos de Impuestos, Inmobiliario y Urbanismo de Posse Herrera Ruiz pueden acompañar esta revisión para identificar riesgos y verificar el cumplimiento de las condiciones aplicables. Para más información, escriba a phr@phrlegal.com o comuníquese al +57 601 325 7300.
Preguntas frecuentes sobre renta exenta en proyectos VIS y VIP
¿La primera venta de toda vivienda VIS o VIP está automáticamente exenta de renta?
No. Deben cumplirse los requisitos establecidos en el artículo 235-2 del Estatuto Tributario y su reglamentación para la procedencia de la renta exenta.
¿Un parqueadero con matrícula inmobiliaria independiente puede quedar incluido?
Sí, cuando está vinculado a la vivienda como bien complementario, integra su valor consolidado y se mantienen los topes y demás requisitos legales aplicables.
¿Qué ocurre si el parqueadero se vende separadamente?
Si se comercializa como un inmueble autónomo y desvinculado de la vivienda VIS/VIP, su utilidad no queda comprendida dentro de la renta exenta de la vivienda.
